Andalusien: Neue Lizenzpflicht für Ferienhäuser

Der Vermietungsmarkt für Ferienunterkünfte wird ab diesem Jahr endlich auch in Andalusien reguliert. Wer als Eigentümer eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Andalusien Geld mit der Vermietung an Urlauber verdienen möchte, muss die Immobilie nun bei der Tourismusbehörde anmelden und registrieren lassen. 
 
Eigentümer erhalten damit mehr Sicherheit und Transparenz. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte Nachricht ist der damit verbundene bürokratische Aufwand, Steuerpflichten und einige Anschaffungen.
 
Es hat drei Jahre gedauert, bis die Provinzregierung Andalusiens die neue Regulierung zur Lizenzpflicht auf den Weg bringen konnte. So lange wurde um Details und Abwicklung verhandelt. Jetzt gibt es also die offizielle Verordnung, die im Amtsblatt der andalusischen Regierung (BOJA) am 11. Februar 2016 veröffentlicht wurde. Darin wird festgelegt, wie Ferienunterkünfte registriert werden können, welche Bedingungen erfüllt werden müssen und welche Immobilien davon ausgeschlossen sind.
 
 
Unser Unternehmen Spain-Holiday.com mit Sitz in Málaga hat diesen schwierigen Legalisierungsprozess im Interesse seiner Klienten, nämlich tausenden von Hausbesitzern, aktiv begleitet. Wegen unserer langjährigen Erfahrung in der Tourismusbranche und als Mitglied im spanischen Ferienhausverband (FEVITUR) in Andalusien sind wir als Experten quasi beratend hinzu gezogen worden.
 
Aus unserer Sicht ist die Regulierung des Marktes für private Unterkünfte in Andalusien lange überfällig. Die neue andalusische Verordnung folgt dem Beispiele Kataloniens, wo schon seit 2014 Lizenzen für Vermietung von Unterkünften verlangt werden.
 
Leider kann man die Verordnung bislang nur auf Spanisch in voller Länge lesen (hier klicken). Deshalb werden in diesem Beitrag die wichtigsten Punkte und alles, was man als Eigentümer oder Verwalter über die Registrierung von Ferienhäusern wissen muss, auf Deutsch erklärt:
 

Wann wird eine Unterkunft zur einer Ferienwohnung?

Ferienobjekte sind Unterkünfte in einem Wohngebiet, die regelmäßig für touristische Zwecke angeboten und für die finanzielle Transaktionen getätigt werden. Mit anderen Worten, diese Unterkünfte werden über sogenannte Tourismuskanäle vermarktet und kommerziell genutzt.

Unter einem Tourismuskanal versteht die Behörde Reisebüros, Portale, Buchungsagenturen oder Unternehmen, die touristische Dienstleistungen anbieten. 

Ausgenommen von dieser Verordnung sind:

a) Wohnräume, die ohne Bezahlung an Touristen überlassen werden.

b) Unterkünfte, die länger als zwei Monate vom gleichen Mieter bewohnt werden (Langzeitmiete)

c) Unterkünfte auf dem Land (reguliert durch Artikel 48 des Gesetzes 13/2011 vom 23.12. und durch Verordnung 20/2002 vom 29.01. und als Land- und Aktivurlaub klassifiziert)

d) Mehrere Unterkünfte, die aus drei oder mehr Wohnungen des gleichen Eigentümers oder Verwalters bestehen, sich im selben Gebäude oder in benachbarten Wohnanlagen oder Gebäuden befinden (werden als Ferienwohnungen eingestuft und fallen unter die Verordnung 194/2010 vom 20. April).

Welche Wohnräume dürfen für touristische Zwecke vermietet werden?

a) Die gesamte Unterkunft. Die maximale Belegung wird durch die jeweilige Lizenz beschränkt. Es dürfen nicht mehr als 15 Personen in der gesamten Wohnung mit einer Höchstzahl von 4 Personen pro Zimmer untergebracht werden.

b) Einzelne Räume der Unterkunft. Der Besitzer muss selbst im Wohneigentum wohnen. Es dürfen international gängige Bezeichnungen verwendet werden wie Bed & Breakfast etc. Die maximale Belegung beträgt 6 Personen pro Wohneinheit, wobei nur max. 4 Personen in einem Zimmer wohnen dürfen. 

Was sind die Anforderungen an eine Ferienunterkunft?

A) Lizenz für Ferienhaus muss vorliegen und technische Bedingungen und Qualitätsanforderungen an den Wohnraum eingehalten werden.

b) Direkte Belüftung nach außen oder Belüftung über eine Terrasse oder Fenster muss gegeben sein sowie Lichtschutz am Fenster entweder durch Jalousien oder Vorhänge.

c) Ausreichend ausgestattet und möbliert und bereit für sofortige Nutzung.

d) Klimaanlage mit Kühlung (Mai bis September) und Heizung (Oktober bis April) in allen Schlafzimmern und Aufenthaltsräumen.

e) Hausapotheke

f) Bereitstellung von Reiseinformationen über lokale Dienstleistungen wie Geschäfte, Restaurants, Parkplätze, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel.

g) Beschwerdebuch für Kunden und Schild. 

h) Reinigung vor Ankunft und nach der Abreise der Feriengäste.

i) Bettwäsche, Handtücher und Grundausstattung an Reiningungsmitteln und ausreichender Ersatz.

j) Telefon für Anfragen von Feriengästen oder um bei Problemen wegen der Unterkunft erreichbar zu sein.

k) Gebrauchsanleitungen und Hinweise zu Elektrogeräten.

l) Aufklärung der Gäste über Nutzung der Einrichtungen, Haustiere oder Rauchverbote. 

Wie registriere ich meine Ferienunterkunft bei der Tourismusbehörde?

Der Eigentümer muss der zuständigen Tourismusbehörde (Registro de Turismo de Andalucía) eine Erklärung vorlegen, aus der hervorgeht, dass alle Anforderungen der Verordnung erfüllt wurden. Sobald die Erklärung eingereicht ist, kann die Unterkunft mit sofortiger Wirkung vermietet werden.

In der Erklärung müssen folgende Punkte mindestens enthalten sein:

  • Besitzangaben über das Ferienobjekt einschließlich Grundbucheintrag und die maximale Belegung durch Gäste, für die dann die jeweilige Lizenz gültig ist.
  • Angaben über den Eigentümer (privat oder Unternehmen) und aktuelle Wohnanschrift für amtliche Benachrichtigungen.
  • Die von der Tourismusbehörde zugewiesene Lizenznummer der Immobilie muss auf allen Werbematerialien oder Veröffentlichungen angegeben werden.
  • Die Tourismusbehörde muss über sämtliche Änderungen von Vermietungstätigkeiten informiert werden wie bsp. Langzeitvermietung.

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels bestand noch keine Möglichkeit, die Registrierung online abzuwickeln. 

Fristen: Ab wann kann ich meine Ferienimmobilie registrieren?

Die Verordnung wurde am 11. Februar 2016 veröffentlicht, doch erst in drei Monaten beginnt die offizielle Gültigkeitsfrist. Das heißt, Eigentümer können erst ab 11. Mai 2016 die Registrierung für ihre Immobilie vornehmen. Das zuständige Amt ist das Registro de Turismo de Andalucía.

Hausbesitzer müssen ab Datum der Lizenzvergabe die o.g. Anforderungen an die Ferienunterkunft wie etwa den Einbau einer Klimaanlage und Heizung innerhalb eines Jahres erfüllen. 

Wer ist rechtlich verantwortlich?

Der Hausbesitzer ist rechtlich für die Verwaltung der Immobilie und die Urlauber verantwortlich, falls nicht anders angegeben.

Wie organisiere ich Vermietung, Preisgestaltung und Reservierungen?

a) Alle Urlauber erhalten ein Dokument in Form eines Mietvertrags, wo der Hausbesitzer die Lizenznummer der Tourismusbehörde, Infos über die Feriengäste, An- und Abreisedatum und den Mietpreis und die Telefonnummer vermerkt hat.

b). Alle Urlauber müssen sich ausweisen, so dass der Eigentümer die Daten seiner Gäste gemäß den Normen der Registrierung von Reisenden wie in Hotels üblich, melden kann.

c) Die Abreise- und Ankunftszeiten werden in gegenseitigem Einvernehmen zwischen Hausbesitzer und Mieter festgelegt. Sofern nicht anders angegeben, ist die Anreise 12 Uhr und die Abreise 16 Uhr.

d) Bei der Ankunft müssen die Hausbesitzer den Gästen Schlüssel oder Zugangskarten für die gesamte Unterkunft aushändigen, sowie die Verwendung von Geräten und Hausregeln erklären.

e) Der vereinbarte Preis wird pro Nacht berechnet (es gibt keine Mindestanzahl an Übernachtungen) und muss die Kosten für Wasser, Strom, Reinigung und Bettwäsche einschließen.

f) Die Modalitäten über den Mietpreis, Buchung und Zahlung wird zwischen beiden Parteien vorher festgelegt und müssen vor der Buchungsbestätigung im Detail abgesprochen werden. Eventuell getätigte Vorauszahlungen müssen nachgewiesen werden.

g) Der Hausbesitzer kann eine Anzahlung von maximal 30% des gesamten Mietpreises als Kaution verlangen, es sei denn es gibt andere Vereinbarungen.

h) Wenn der Mieter seine Buchung bis zu 10 Tage vor Antritt der Miete storniert, kann der Hausbesitzer bis zu 50% der Anzahlung behalten. Wenn die Stornierung in weniger als 10 Tagen vor dem Mietzeitraum erfolgt, darf die gesamte Vorauszahlung einbehalten werden.

i) Wenn der Hausbesitzer die Buchung bis zu 10 Tagen vor dem ersten Nutzungstag storniert, muss die gesamte Vorauszahlung an den Mieter zurück gezahlt werden. Wenn die Stornierung in weniger als 10 Tagen erfolgt, müssen an den Mieter 30% des vertraglich festgelegten Mietpreises gezahlt werden.

Hinweis: Wenn die Vermietung wegen höherer Gewalt oder anderer gewichtiger Gründe für eine der beide Parteien nicht zu Stande kommen kann, wird keinerlei Entschädigung fällig 

Was passiert, wenn ich meine Unterkunft nicht registriere?

Alle Ferienunterkünfte, die nicht registriert oder für die keine Angaben über den verantwortlichen Eigentümer abgegeben werden und dennoch für touristische Zwecke genutzt werden, können mit 180.000 € Strafe belegt werden. Ebenso können Eigentümer bestraft werden, wenn sie die Anforderungen der vorliegenden Verordnung nicht erfüllen (wie etwa Einbau von Klimaanlagen).

Spain-Holiday.com wird das gesamte Lizenzierungsverfahren aufmerksam verfolgen und bleibt in allen Fragen stets ihr Ansprechpartner. 

 

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